
Vendere casa dopo superbonus: tassa su plusvalenza dal 2024
Con la Legge di Bilancio 2024 una delle novità, entrata in vigore già dal 01 Gennaio, riguarda il calcolo di un’eventuale Plusvalenza in caso di vendita di immobili oggetto di interventi che hanno usufruito del Superbonus.
A Dicembre ti abbiamo parlato proprio di come alcuni interventi di ristrutturazione e piccole manutenzioni potessero aumentare il valore della tua casa (puoi leggere qui l’articolo), è doveroso da parte nostra fare alcune precisazioni per aiutarti a chiarire cosa cambia ora con l’introduzione di questa nuova norma e se puoi vendere serenamente la tua casa post-superbonus.
Cosa si intende per “plusvalenza” dell’immobile e come si calcola
Proveremo a spiegarti cos’è e come si calcola la Plusvalenza in modo semplice.
La Plusvalenza è la differenza positiva tra prezzo d’acquisto e prezzo di vendita di un bene.
Nello specifico quando si parla di Plusvalenza Immobiliare si intende la differenza tra il prezzo percepito al momento della vendita ed il prezzo d’acquisto o costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al medesimo (in caso di donazione, il prezzo d’acquisto è quello sostenuto dal donante).
A tali plusvalenze si può applicare l’imposta sostitutiva (del reddito) nella misura del 26%, facendone espressa richiesta al Notaio durante il rogito.
Ma come si calcolano questi costi?
Ecco le regole che riguardano proprio il calcolo dei costi inerenti l’immobile da cedere a titolo oneroso:
- Interventi edilizi agevolati con Superbonus 110% con sconto in fattura o cessione del credito:
– lavori conclusi da non più di 5 anni all’atto di cessione, non si valuta alcun costo per gli interventi agevolati;
– lavori conclusi da più di 5 anni all’atto di cessione, si calcola il 50% dei costi sostenuti per gli interventi agevolati e il costo di acquisto/costruzione è rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi ISTAT; - interventi edilizi agevolati con Superbonus 110% in detrazione o Superbonus al 90%, 70% o 65%:
– i costi sostenuti per gli interventi agevolati sono considerati interamente ai fini del calcolo della plusvalenza di cessione.
Questa tassazione è stata aggiornata con l’introduzione della nuova lettera b-bis modificando l’art. 67, c. 1 TUIR e del l’art. 68 comma 1 relativamente all’art. 1, comma 64, legge 30 dicembre n. 213. Clicca qui per leggere l’articolo riportato sulla Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana e scorri fino al comma n. 64.
A chi si applica la tassazione sulla plusvalenza
Attenzione però a non farsi prendere dal panico.
Questa normativa è stata modificata principalmente per cercare di ridurre il fenomeno speculativo. Pertanto se hai eseguito lavori di ristrutturazione e ti stai chiedendo se puoi vendere casa dopo l’introduzione del Superbonus 110% la risposta è: certo che sì!
Ti consigliamo di rivolgerti a dei professionisti come i consulenti di impREsa immobiliare per farti seguire al meglio in tutte le fasi della compravendita. A tal proposito, a questo link troverai un format da compilare anche per una VALUTAZIONE GRATUITA: https://www.impresaimmobiliare.com/valuta-casa/.
La tassazione sulla Plusvalenza è calcolata solo su determinati immobili e tenendo come riferimento la data di conclusione dell’intervento agevolato, non quella di acquisto del bene, per calcolarne i 10 anni successivi.
Questo significa che dovrebbero trascorre 10 anni dalla data di fine lavori Superbonus per poter vendere senza che ti venga applicata l’imposta sostitutiva sulla plusvalenza generata dal valore di vendita.
Come dicevamo, ci sono però delle eccezioni, tra queste rientrano le seguenti categorie:
- immobili acquisiti a seguito di successione a causa di morte;
- immobili adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni antecedenti alla cessione o, qualora sia decorso un periodo inferiori a 10 anni per la maggior parte del tempo tra la data di acquisto o di costruzione e la data di vendita;
- immobili ceduti dopo interventi di riqualificazione finalizzati tramite bonus fiscali ordinari.
Al momento non è chiaro a quale categoria rientrino le unità immobiliari di condomini che abbiano subito interventi edilizi di superbonus nelle parti comuni.
Le novità a partire dal 2024
Dal 1 Gennaio 2024, con la legge 30 dicembre 2023, n. 213, c.d. “Legge di Bilancio 2024”, si introducono/prorogano diverse novità fiscali oltre a quella appena analizzata.
Di seguito ti elenchiamo quelle che secondo noi ci riguardano da vicino:
- Una di queste riguarda le locazioni brevi, cioè quei contratti di locazione che riguardano immobili ad uso abitativo della durata non superiore ai 30 gg. Anche per questa tipologia di contratto è possibile esercitare l’opzione di regime della cedolare secca ma l’aliquota è stata aumentata dal 21% al 26%.
- Altro argomento riguarda la proroga della scadenza per l’accesso al Fondo di Garanzia per quel che concerne i mutui sulla prima casa per le giovani coppie, nuclei familiari nono genitoriali di minori, under 36 inquilini in alloggi di case popolari nella misura massima dell’80% e con ISEE inferiore a 40.000€.
- Un ritocco sulla percentuale dell’aliquota l’ha subita anche la ritenuta d’acconto applicata ai bonifici “parlanti” riguardanti interventi edilizi agevolati che sale dall’8% all’11%.
L’Agenzia delle Entrate verificherà l’aggiornamento dei dati catastali e della rendita catastale di tutte quelle unità immobiliari che hanno subito interventi edilizi per i quali è prevista una “Dichiarazione di variazione dello stato dei beni”.
Vendere casa dopo Superbonus 110, da dove iniziare?
Se stai pensando di vendere casa dopo aver usufruito del Superbonus 110, è importante iniziare con una chiara panoramica della normativa ma anche delle relative procedure, soprattutto considerando le modifiche introdotte con la Legge di bilancio 2024. Per questo motivo, un passo fondamentale è consultare un esperto.
La nostra agenzia può fornire un supporto professionale, indirizzandoti verso un tecnico di fiducia che può effettuare tutte le verifiche necessarie per determinare le tempistiche relative a eventuali interventi legati al Superbonus. Questo ti permetterà di procedere con sicurezza e consapevolezza nel tuo percorso di vendita.