Decreto Salva Casa: cos’è e cosa cambia per chi vende casa

Il Decreto Salva Casa è un provvedimento legislativo che mira a regolare e semplificare le procedure edilizie, con un occhio di riguardo per chi intende vendere la propria abitazione. In questo articolo analizzeremo cosa prevede il decreto e come può influire su chi vende casa, ora che è stato approvato sia dalla Camera che dal Senato.

Cos’è il Decreto Salva Casa

Normativa introdotta nel 2024, ha come obiettivo offrire soluzioni pratiche per regolarizzare delle lievi difformità edilizie. Questo decreto introduce infatti una serie di misure volte a semplificare le procedure di sanatoria edilizia, riducendo tempi e  costi per chi intende mettersi in regola. Per maggiori dettagli, è possibile consultare la pagina ufficiale del Ministero delle Infrastrutture.

E’ una sanatoria o un condono? Scopriamo la differenza

È facile fare confusione tra sanatoria e condono, ma la differenza è sostanziale.
La sanatoria è un procedimento che consente di regolarizzare situazioni edilizie irregolari, a patto che queste rispettino determinate condizioni di legge.
Il condono, invece, è una misura straordinaria che consente di sanare abusi edilizi commessi in un periodo specifico, spesso in cambio del pagamento di una somma di denaro. Il Decreto Salva Casa introduce una sanatoria, offrendo così la possibilità di regolarizzare le costruzioni non conformi senza dover attendere nuovi condoni.

Cosa prevede il decreto

Il Decreto Salva Casa, legge del 24 luglio 2024 n. 105, prevede diverse misure per facilitare la regolarizzazione degli immobili. Ecco i punti principali:

• Riduzione dei tempi di approvazione

Le pratiche di sanatoria edilizia verranno esaminate con tempi ridotti, grazie al “silenzio-assenso”. Se l’amministrazione comunale di riferimento non risponde entro i termini previsti, l’istanza si considera accettata. Di che tempi di attesa stiamo parlando?
45 gg per il permesso in sanatoria;
30 gg per la SCIA;
180 gg per gli immobili soggetti a vincoli paesaggistici.

• Eliminazione della “Doppia conformità”

Per quegli abusi edilizi minori non sarà più necessario la doppia conformità (urbanistica ed edilizia), questo significa che per sanare gli interventi con difformità parziali verrà richiesta solamente la conformità urbanistica vigente al momento della domanda, senza prendere in considerazione le regole presenti al momento della realizzazione dell’abuso stesso.

• Più tempo per rimuovere gli abusi edilizi

L’obbligo di rimozione degli abusi edilizi passa dai 90 giorni massimi di tempo dall’ingiunzione del Comune ai 240 giorni. L’amministrazione comunale potrà disporre di un rinvio in caso di serie e comprovate esigenze di salute dei soggetti residenti negli immobili.

• Riduzione dei costi

Le tariffe per la presentazione delle domande di sanatoria sono state abbassate, rendendo la regolarizzazione più accessibile, ridotti anche gli oneri accessori ai cittadini per dimostrare lo Stato legittimo dell’immobile. Sarà infatti sufficiente presentare il titolo dell’ultimo intervento edilizio, anche se in sanatoria. Questo comprende quindi anche le parziali difformità.

Per quanto riguarda le situazioni condominiali, è stato aggiunto che le irregolarità di una singola unità abitativa non potranno bloccare la ristrutturazione delle parti comuni e viceversa, le difformità e gli abusi edilizi delle parti comuni di un condominio non saranno d’intralcio per quel che riguarda i lavori di riqualificazione di un appartamento.

• Interventi sulle minori difformità

Qui entriamo nello specifico delle novità introdotte dal Decreto Salva Casa. Ve le spieghiamo brevemente.

EDILIZIA LIBERA

Potranno essere installate senza consenso comunale le VePa (Vetrate Panoramiche Amovibili e trasparenti), anche su porticati all’interno dell’edificio, e le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici come pergole e tende, purché non stabiliscano spazi chiusi e non siano di forte impatto visivo. Sarà consentita con le stesse condizioni anche l’installazione di strutture fisse come tende a pergola o bioclimatiche, volte a proteggere la casa dagli agenti atmosferici e dal sole.

VIA LIBERA A MINI ABITAZIONI, questo è il cambiamento più importante.

Variano i minimi di legge su metrature e altezze delle mini abitazioni, nonché dei mini appartamenti, fermo restando il rispetto degli altri requisiti igienico-sanitari prevista dalla normativa vigente.
Nel caso di monolocali, le metrature che rendono l’abitazione abitabile, con il DL Salva Casa, sono 20 mq di superficie e con un’altezza minima che passa dai 2,70 m ai 2,40 m (ben 30 cm di differenza); nel caso di bilocali, il minimo di legge per la superficie è 28 mq con un’altezza di 2,40 m minima. 

SOTTOTETTO ABITABILE

Il recupero dei sottotetti è comunque consentito, nei limiti e secondo le procedure previste dalla legge regionale, al fine di incentivare l’ampliamento dell’offerta abitativa limitando il consumo di nuovo suolo. Devono essere però rispettati le seguenti condizioni:
siano rispettati i limiti di distanza minima tra edifici e confini, vigenti in data di realizzazione dell’edificio;
sia rispettata l’altezza massima dell’edificio acconsentita;
non ci siano modifiche nella forma e nella superficie dell’area del sottotetto rispetto a quella delimitata dalle pareti perimetrali.

TOLLERANZE COSTRUTTIVE

I limiti di tolleranza (asseverati da un tecnico) devono rispettare le seguenti fasce:
su superfici minori di 60 mq 6%;
su superfici comprese tra 60 mq e 100 mq 5%;
su superfici comprese tra 100 mq e 300 mq 4%;
su superfici comprese tra 300 mq e 500 mq 3%;
su superfici maggiori di 500 mq 2%.

TOLLERANZE ESECUTIVE

Rientrano in questa categoria: il minor dimensionamento dell’edificio, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, le irregolarità esecutive di muri esterni e interni, e la diversa ubicazione delle aperture interne, gli errori di progetto corretti in cantiere.

Tutti questi interventi dovranno però essere stati realizzati entro il 24/05/2024.

MUTAMENTO DELLA DESTINAZIONE D’USO

Il cambiamento della destinazione d’uso sarà sempre consentito all’interno della stessa categoria funzionale. Tra diverse categorie, invece, sarà ammesso con dei limiti tra categorie stesse (residenziale, turistico-ricettiva, produttiva, direzionale e commerciale), e tra zone (di centro storico, residenziali consolidate e residenziali in espansione). Inoltre per le unità immobiliari poste al piano terra (primo piano fuori terra), il passaggio di destinazione d’uso da commerciale a residenziale sarà disciplinato dalla legislazione regionale.

Per un approfondimento sulle misure del decreto e tutte le sue modifiche approvate, è possibile consultare la Gazzetta Ufficiale.

Cosa cambia per chi vende casa 

Importanti novità per chi intende vendere un immobile. Prima di tutto, il Decreto Salva Casa introduce la possibilità di regolarizzare le situazioni edilizie irregolari rendendo così gli immobili commercialmente più appetibili, aumentandone il valore e facilitando talvolta la vendita. Inoltre, la riduzione dei tempi e dei costi di sanatoria permette ai venditori di risolvere rapidamente eventuali problematiche edilizie, evitando ritardi nella transazione.

Vendere una casa in regola è un obbligo di legge, offre maggiori garanzie agli acquirenti e riduce i rischi di contestazioni future. Chi vende un immobile regolarizzato può inoltre accedere ad incentivi fiscali che possono abbattere ulteriormente i costi di vendita.

Come chiedere la sanatoria edilizia

Per richiedere la sanatoria edilizia prevista dal Decreto Salva Casa, è necessario seguire una procedura specifica. Ecco i passaggi fondamentali:

• Raccolta documentazione: prima di tutto, è necessario raccogliere tutta la documentazione relativa all’immobile, inclusi i permessi di costruzione originali e le eventuali modifiche effettuate.
• Presentazione della domanda: la domanda di sanatoria deve essere presentata presso l’ufficio tecnico del comune di competenza, allegando tutta la documentazione richiesta.
• Verifica e pagamento: una volta presentata la domanda, l’ufficio tecnico procederà alla verifica dei requisiti e comunicherà l’importo da pagare per la sanatoria.
• Esecuzione dei lavori: se necessario, dovranno essere effettuati i lavori per conformare l’immobile alle normative vigenti.
• Rilascio del certificato: completati i lavori e verificati i requisiti, verrà rilasciato il certificato di sanatoria edilizia.

Chiedere una sanatoria edilizia può sembrare un processo complesso, ma grazie al Decreto Salva Casa, la procedura è stata notevolmente semplificata e resa più accessibile a tutti.

In conclusione, il Decreto Salva Casa rappresenta una grande opportunità per chi possiede un immobile con irregolarità edilizie e intende venderlo. Le misure introdotte mirano a semplificare la regolarizzazione degli immobili, rendendoli più appetibili sul mercato e offrendo vantaggi economici e fiscali sia ai venditori che agli acquirenti.

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